【購入まで1年半!】人生初の不動産投資物件購入!

【購入まで1年半!】人生初の不動産投資物件購入!

1年半かけてやっと不動産1件購入だぜ!

05c459a0c7e2311a0453d25c1f4aa0c3_s

 

今年、人生で初めて不動産投資の物件を購入しました。
まぁ、購入したのは2月のお話なのですが。。。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」で勉強してから
大体一年半くらいで購入しました。
もっと早く購入できるひともいると思います。

ですが、私は初めてであることや臆病であることで時間がかかりました。
今更ですが、振り返ってみたいと思います。

条件

八王子市の区分マンション(マンションの一室ということです)
広さは50平米弱、築は40年程度、駅から徒歩10分程度で、
入居者(賃貸)がいるオーナーチェンジ物件でした。
家賃は74,000円で、物件価格は690万円でした。
表面利回りは、12.8%となかなかの高利回り。

表面利回りとは、年間家賃収入が物件価格のどれくらいを占めているかという計算です。
今回であれば、退去なければ8年程度で物件価格分の家賃収入が得られたということになります。

POINT

計算式「 表面利回り(%)
= ( 年間家賃収入 ÷ 物件価格 ) ×100 」

私の心理状態。

ちょっとタイトルがうまくないのですが、購入までの心理状態をまとめます。

この不動産の情報をもらったとき、表面利回り高い!と思いました。
いかんせん不動産投資自体初めてだし、人生で50万円以上の買い物もしたことありません。
いくらいいだろうなーと思っても、借金したりするのには恐怖を感じていました。

なら、いまの貯金額くらいなら失敗してもなんとかなると考えていました。(当時の貯金額は500万円程度)また、いくら表面利回りが高くとも、売る時に購入価格以下になれば損をしてしまうので、ほかの部屋の売れた値段や周辺の価格相場を見比べたところ、大丈夫と考えました。

その後の流れ

資料をもらってからすぐ現地にて調査。その後、コンビニにて不動産業者へFAX送信!

ちなみに、600万円で指値を入れました。というのは、これでも安いところなのですが
売り主さんが以前住んでいて、現在賃貸の状態。それで、もう年も取ったし売り払ってしまおうと考えていたようです。

なので、私はだったら安くても売ってくれるだろうと思っていましたが結果は、650万円であればいいというお話になりました。

確かに今回価格交渉という点では、失敗!ということになるでしょう。しかし、これは大きな成功でもあるのではないかと思います。

というのは、もしこうやって指値を入れていなければ、購入価格は690万円のまま。 600万円と言っていれば、もしかしたらそれでいいという話になるかもしれません。

これに関しては、やってみなければ、言ってみなければわからない。いったもん勝ちです。

結果は40万円引き、自分のボーナス一回分です。
これでも十分じゃないでしょうか。

ということで、表面利回りが12.8%から、13.7%へと上昇!!!!
これで、契約という形になりました。

ちなみに、不動産投資の面白いところがこの価格交渉であると思います。

この物件を買う前にも、ほかの物件で交渉しています。
650万円を500万円に、1580万円を1300万円にしたりとけっこう大きい額を成功しています。この前のマイホームを購入も、1430万円を1260万円に交渉成功していますし。

要は、言うのは無料なのでやってみて成功したらラッキー!失敗しても、買わなければいいのですから。やってみる価値ありです。

以前のマイホームの失敗した件はこちら。

 

初めての融資審査通過!

契約ののち、融資審査のため銀行回りをしました。(銀行の候補は、住んでいる地域・職場の地域・物件の地域にある銀行に連絡をして可能性があるか確認してから選んでいます)

最初は、日本政策金融公庫。
結果はだめでした。

というのは、築が古いので寿命が少ないことで、返済が大きい。
結果として、事業性に欠けるということでした。

次に、住んでいる地域の信用金庫。
こちらも結果はだめでした。
理由は公庫と同じです。
融資担当さんとはすごく仲が良くなり、勉強した知識のせいか
ここに勤めてみてみない?と言われるほどに。。。

融資してくれることになったのは、西武信用金庫
西武信金さんは、建物というのは法律で定められた寿命で価値がなくなることはない。
という考えを持っているようで
物件ごとに審査をして、融資の返済の長さを決めてくれます。
なので、今回、築40年程度でしたが法定耐用年数を大きく超える、30年返済になりました。

 

キャッシュフローは?

4356cf4ef1d37ac85ac390ca6317ec8b_s

これで、融資を終え、物件を購入することができました。

で、月にいくら残るの?利益になるの?ということですが、
大体、月1万円程度が利益となります。

融資期間を30年にして、無理やり利益を作っている形にはなりますが
この物件が欲しかったので、いいと思っています。(売る時にも利益が得られそうなので)

この調子でどんどん物件を増やしていきたいと思っています。
が、いまのところ見つかりません。見逃したりしています。。。
また、購入したら報告します。