非居住者が不動産投資をしている場合はどうなるの?調べてみました。

以前、非居住者という話をしました。自分は不労所得で世界一周を目指していましたが、非居住者という初めて聞く言葉のおかげで、実際は投資が意外とやりにくくなったという衝撃の事実を知りました。

で、自分は不動産投資もやっているのですが、非居住者になることでどのような影響を受けるのでしょうか。今回は、売却と賃貸の観点から調べてみたいと思います。

 

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非居住者であっても、不動産所得は”国内源泉所得”のため税金を取られます。

不動産所得はそもそも、非居住者であれば税金の徴収対象になるのでしょうか。これには、国内源泉所得という考えが需要になります。これが意味するのは、国内で得た所得に関しては非居住者であっても税金課税の対象ですよという意味。

逆に言えば、非居住者が海外での所得に関しては非課税となるということです。では、日本の不動産所得は国内源泉所得に該当するのかというと、残念ながら該当します。

それは、日本の物件で、所得が日本で発生しているからなんですね。

 居住者については、原則として、日本国内はもちろん国外において稼得した所得も課税対象とされますが、非居住者及び外国法人については、日本国内で稼得した「国内源泉所得」のみが課税対象とされます。
「国内源泉所得」には次のようなものがあります。

  1. (1) 恒久的施設帰属所得、国内にある資産の運用又は保有により生ずる所得、国内にある資産の譲渡により生ずる所得
  2. (2) 組合契約等に基づいて恒久的施設を通じて行う事業から生ずる利益で、その組合契約に基づいて配分を受けるもののうち一定のもの
  3. (3) 国内にある土地、土地の上に存する権利、建物及び建物の附属設備又は構築物の譲渡による対価
  4. (4) 国内で行う人的役務の提供を事業とする者の、その人的役務の提供に係る対価
    例えば、映画俳優、音楽家等の芸能人、職業運動家、弁護士、公認会計士等の自由職業者又は科学技術、経営管理等の専門的知識や技能を持つ人の役務を提供したことによる対価がこれに当たります。
  5. (5) 国内にある不動産や不動産の上に存する権利等の貸付けにより受け取る対価
  6. (6) 日本の国債、地方債、内国法人の発行した社債の利子、外国法人が発行する債券の利子のうち恒久的施設を通じて行う事業に係るもの、国内の営業所に預けられた預貯金の利子等
  7. (7) 内国法人から受ける剰余金の配当、利益の配当、剰余金の分配等
  8. (8) 国内で業務を行う者に貸し付けた貸付金の利子で国内業務に係るもの
  9. (9) 国内で業務を行う者から受ける工業所有権等の使用料、又はその譲渡の対価、著作権の使用料又はその譲渡の対価、機械装置等の使用料で国内業務に係るもの
  10. (10) 給与、賞与、人的役務の提供に対する報酬のうち国内において行う勤務、人的役務の提供に基因するもの、公的年金、退職手当等のうち居住者期間に行った勤務等に基因するもの
  11. (11) 国内で行う事業の広告宣伝のための賞金品
  12. (12) 国内にある営業所等を通じて締結した保険契約等に基づく年金等
  13. (13) 国内にある営業所等が受け入れた定期積金の給付補てん金等
  14. (14) 国内において事業を行う者に対する出資につき、匿名組合契約等に基づく利益の分配
  15. (15) その他の国内源泉所得
  16. 例えば、国内において行う業務又は国内にある資産に関し受ける保険金、補償金又は損害賠償金に係る所得がこれに当たります。

No.2878 国内源泉所得の範囲(平成29年分以降)

ということで、上記の内容をみれば非居住者でも不動産を賃貸にしても、売買にしても国内所得になりますから税金の対象になるというわけですね。あー、税金はどこまでも追ってくるのね。。。

では、売却した場合と賃貸の場合の税金について考えていきましょう。

非居住者が売却する場合

まずは、国税庁が出す、非居住者が物件を売却するときの税金について。

非居住者や外国法人(以下「非居住者等」といいます。)から日本国内にある土地等を購入して、その譲渡対価を国内で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際に、10.21%の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。

No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき

なので、流れとしては買主が非居住者の売主に源泉徴収した残りの89.79%を支払います。そして、買主は税務署に10.21%分を支払います。こうすることで、非居住者は税金を納めたということになります。

で、売主は確定申告をすることで、場合によっては税金分還付されるということになります。

場合によってはというのは、利益が出たかどうかという点に係ります。利益が0円だったり、マイナスであれば還付される可能性があります。

非居住者は、その所得のうち日本の国内で発生したもの国内源泉所得についてのみ日本の所得税が課税されることから、非居住者が日本国内にある不動産を売却したときの所得に対しては、日本で所得税が課税されることとなります。
 この所得は譲渡所得とされ、原則として確定申告が必要です。

No.1932 海外勤務者の不動産の売却と税務

ちなみに、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

  1. (1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
    なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
  2. (2) 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

 

No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

長期譲渡所得が22.1%で、短期譲渡所得が44.1%となります。

こう考えれば、仮に、物件を6年前に500万円で買って、今非居住者の状態で1000万円で売ったとします。まず、源泉聴取として102.1万円引かれた残りの約900万円を受け取ります。

そして、減価償却費など経費を省いた結果、利益が100万円出たとします。長期譲渡所得がありますから22.1%の課税で、77万9千円の利益を獲得できるわけです。

その後、ほかの収入と合わせて確定申告をし、源泉徴収で取られた税金を還付になるのか、それともさらに追加されるのかというところ。

 

ただし、買主が

(1)個人

(2)自己又はその親族の居住の用に供するため

(3)その土地等の譲渡対価が1億円以下

その個人の方は、支払の際源泉徴収をする必要はなし!

 

非居住者の所有するところを賃貸で利益を得ていたら。

では、次に賃貸での所得はどうなるのでしょうか。これも国税庁の規定から見ていきます。

 非居住者や外国法人(以下「非居住者等」といいます。)から日本国内にある不動産を賃借して、日本国内で賃借料を支払う者は、非居住者等に対して賃借料を支払う際に、20.42%の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。

非居住者等に対して、国内において支払った不動産の賃借料から源泉徴収した所得税及び復興特別所得税は、原則として、支払った月の翌月10日までに納めなければなりません。

No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき

要は先ほどの売買のやり方と同じですが、賃借料を支払うものは源泉徴収しなければならなく、支払った月の翌月10日までに納めるという風に書いてあります。

考えれば、賃借料なんてほぼ毎月支払うわけじゃないですか。なので、毎月税務署かどうか知りませんが、その支払いを入居者にお願いするということになるんでしょうか。管理会社を挟んでいれば、そっちがやってくれそうだけども。まー、非現実的な面倒なシステムですね。

 

また同様に、

(1)個人

(2)自己又はその親族の居住の用に供する

(3)非居住者等から不動産を借り受けている

その個人の方は、賃借料支払の際源泉徴収をする必要はありません。

非居住者は還付を受けるため、確定申告する必要があります。

では、最終的に確定申告をしなければならなくなるというのがわかります。そうしないと、源泉徴収で結構持ってかれていますからね。

確定申告が必要となる場合には、納税管理人を定め、「所得税の納税管理人の届出書」を、その人の納税地を所轄する税務署長に提出しなければなりません。
納税管理人とは、確定申告書の提出や税金の納付などを非居住者に代わってする人のことです(納税管理人は法人でも個人でも構いません。)。

年の中途で海外勤務となった年分は、その年1月1日から出国する日までの間に生じた全ての所得と、出国した日の翌日からその年12月31日までの間に生じた国内源泉所得を合計して確定申告をします。

No.1926 海外転勤中の不動産所得などの納税手続

ということで、確定申告が必要であれば、納税管理人を定めて行うということになります。ですが、別に納税管理人を定めなくても可能は可能です。

というのは、本来年の途中で出国した場合、1月1日から出国日までの分を確定申告する必要があります。しかし、これは自分でも可能ですよね。

で、出国日から12月31日までの分は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をすればいいのです。という風に2回確定申告をしなければならないというのがデメリットですかね。

 

でも、納税管理人を設定することで、今年の分の確定申告は、通常通り翌年の2月16日から1か月間で提出すればいいということになっています。ま、これのほうがわかりやすいです。

 

そして、海外転勤になった翌年も国内源泉所得がある場合は、その次の年の確定申告をする必要があるとのこと。こう考えれば、長期的に海外滞在するのであれば納税管理人を設定するほうが楽なのかもしれませんね。

あとは、物件を多数お持ちのかたでしたら、税理士にお願いしたほうが楽です。

いやいや、マイナンバーカードがあるから納税管理人を設定しないで、自分でやれるでしょ!というかたへ。悲しいお知らせです。

マイナンバーカードのおかげで、ネットで確定申告を作り、ネットで確定申告を送ることで完了になります。

しかし、マイナンバーカードというのは住民票があるかという点で判定されるため、住民票を抜くという人はマイナンバーカードは返納しなければならないのです。

つまり、マイナンバーカードを返納するということは、ネットで確定申告をすることができないということになります。残念ですが、納税管理人を設定することにしましょう。

納税管理人を設定するといっても、自分で作った確定申告を提出してもらうだけなので大したことはないかと思いますがね。。。

 

注意したいのが、非居住者≠住民票を抜くということ。別に税法上非居住者であったとしても、住民票を抜いていなければマイナンバーカードによる確定申告は可能です。

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