【内訳公開】リフォームにかかったお金は、70万円でした。

 

これまで、自分の所有する物件のリフォームBefore/Afterをご覧いただきました。

過去の記事に使ったものや初心者がやって気付いたことをまとめていますので、参照ください。

DIY素人がリフォームしてみたら、、、結果!!
実は、大家業もやっています。 自分は以前の記事にもあるように、不動産を所有し、ほかの人に賃貸で貸し収入を得ています。 【購入まで1年半!】人生初の不動産投資物件購入! 購入した時はオーナーチェンジという、賃貸の入居者が...

 

で、この今回はこのリフォーム費用に関して、お話ししたいと思います。

じゃあ、このリフォームにいくらかかったのか?って気になりますよね。

 

では、さっそく総額でいくらかかったのかと言うと、70万円でした。

 

これが高いかどうかというのは、個人の価値観によりことなりますが、

このリフォームにより、14,000円家賃を値上げし、入居者が決まりました!

 

となると、単純に約4年で元が取れるんですよね。

もちろん、今回のリフォームで取り付けたものは4年以上持ちますから、軽くペイできると思います。

と同時に、かなり早く入居者が決まったというのも、リフォームの効果といってもいいでしょう。

 

まぁ、この内容については、後日お話ししたいと思います。

 

では、さっそく詳細を見ていきましょう。

 

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ざっくり、リフォーム代金の内訳

先ほど、今回のリフォームにかかったお金は、総額70万円ということをお話ししました。

では、具体的にどのようなものにいくら使ったのか、ということをまとめていきたいと思います。

 

ここでは、大枠でいくら使ったのかを把握してもらえればと思います。

設備費(壁紙等除く)48.7万円
壁紙・CF7.3万円
小物類6.4万円
交通費1.6万円
宿泊費5万円
合計69万円

 

このような内訳で、今回のリフォーム費用が掛かっています。

やはり、設備を新しくしたりしているので、どうしても設備費が大きくシェアを占めています。

 

が、同時に、壁紙類の費用もそれなりにかかっていますね。

 

もし、40平米の部屋をリフォームしたい場合、この数値が1つの目安になると思います。

自分のリフォームは、いかにコスパ良くリフォームするかというのがテーマですので

仕入れ値等もかなり比較していました。

 

なので、同様のリフォームを行った場合、最低これくらいはかかると考えても良さそうです。

 

また、小物類が意外とかかっていますね。小物類だからといって、お金かからないってわけでもなさそうです。

 

あとの交通費や宿泊費に関しては、自宅からその物件までの交通費であったり、買い出しの費用であったりします。

宿泊費は、DIYなので、自分が労働資源になります。

そのため、時間の節約のために、物件近くのホテルに宿泊していました。

 

細かくリフォームにかかった費用を見ていこう。

ここではリフォームにかかった費用をより細かく見ていきますが

細かい金額は載せませんので、若干の誤差が生じるかもしれません。あくまで目安で考えてくださいね。

どういったものを購入したのかに関しては、各リフォーム箇所の記事を参照ください。

設備費

浴室用水栓3万円
洗面台2.2万円
コンロ(中古)1.1万円
コンロ台1.3万円
換気扇1.6万円
キッチン用水栓0.7万円
エアコン(中古)1.7万円
網戸3.6万円
畳(表替え)2万円
ドアクローザー0.5万円

設備を購入し取り付けたものの料金になります。これをみると合計で18万円程度でした。

今回のリフォームに関して、基本ほぼ主要部全体行ったということを考えると

18万円という数字はあまり大きな金額に感じませんね。

 

意外とコストが高かったのが、網戸(5枚)でした。

もともと枠すらついてなかったので、新たに購入して、取り付けたのですが、

意外と1枚当たり7000円と高いんですね。

 

コンロやエアコンは中古のものを購入したので、それなりに安いですね。

入居者の方には申し訳ないのですが、個人的に賃貸の設備に関して高級な部類でない限り

設備は”ある”ということが重要になってくると思います。

 

もし、ハイグレードや新品の設備を求めるなら、新築の物件を選んでもらえばいい。

自分の物件は『おしゃれな雰囲気。でも、ちょっと雑。だから家賃が安い』がテーマです。

まぁ、おしゃれがいいけど、でも、高い家賃は払いたくないというひとに打ってつけな感じです。

 

つまり、完璧を求めるなら、自分の物件は選ばなくて大丈夫ですというスタンスです。

 

コンロ・換気扇取り外し3万円
エアコン・専用回線取り付け5万円
コンセント・換気扇取り付け3万円

こちらは業者にお願いして、取り外しと取り付けした際の費用になります。

逆にこれ以外は自分で取り外し、取り付けたので、コスト削減になっています。

 

コンロの取り外しというのは、システムキッチンの場合、ガスの資格があるひとだけが行えます。

(逆に台にコンロを置いて、ガスホースをつなぐ場合は、素人でOKです)

で、○○ガスのようなガス会社やガスの資格を持っている工務店のひとがこの作業を行えます。

 

となると、持っていない業者や工務店は、最終的に資格を持つ業者に依頼する形になります。

 

何が言いたいかというと、持っていない会社に依頼すると中間コストがかかってしまうのです。俗にいう紹介料的な。

例、OKなパターン:自分 ⇒ ○○ガス

だめなパターン:自分 ⇒ (資格保有していない)工務店 ⇒ ○○ガス

 

自分はどの業者も資格を持っていると思い込んでいたし

依頼した業者がほかの業者に依頼するってことも知りませんでした。

 

なので、自分は○○ガスに取り外しの依頼を直接依頼しています。この費用には、処分費も含まれています。

 

話は逸れてしまいすが、大事な注意点をお話しします(事業主のみ)

こういった処分というのは、自分で外してしまうと、自分で処理まで行わないといけないようです。

つまり、自分で取り外したものは、処分だけお願いします!っていうのは、ダメなんだそうです。

 

逆に、取り外しを業者に依頼していれば、その業者が責任もって取り外したので

処分までお願いできるということになるのです。

 

まぁ、処分業者も素人が勝手に取り外したものを、責任もって処分はできないわって話です。

ですが、これは個人では当てはまらないそうです。

 

そして、処分費の安い粗大ごみとして出せる。。。事業主、涙。

 

 

また、ここで注目したいのは、コンセントと換気扇取り付け費用です。

コンセントの交換というのは、やろうと思えばだれでもできます(技術的な話)

しかし、コンセントの交換には資格が必要になってくるので、業者にお願いしたということです。

※無資格者によるコンセントの交換は、違法です。(カバーのみはOK)

 

業者の方の話だと、ぶっちゃけコンセントの交換は何個やっても同じ。

だから、まとめてやっても同じ値段だし、1つでも同じ値段だよと。

 

なんで、まとめて注文するのがいいですね。コンセント自体は、アマゾンで買うと安いです。

 

ただ、ほかの業者にもいろいろ見積もりをしてもらったのですが、

この人は困ったらなんでも聞いてくれ、という優しい人で、

自分はこの人にお願いしたいなーと思い、交換をお願いしています。

ついでに言えば、コスト面でも一番やさしいひとでした。

(コンセント交換1.5万円、換気扇取り付け1万円、諸経費0.5万円 ※すべて施主支給)

 

ルームクリーニング費用2.2万円

これはリフォーム終わった後の部屋の清掃費用です。

いろんな業者に見積もってもらったら、大体相場として2DKなら3~5万円程度でした。

 

ただ、自分の部屋がフルリフォームしたもので、コンロや風呂等も新品ですという説明をしたら、

2.2万円でいいという話になりました。違う業者でも同じ対応をされました。

 

なので、もしリフォームした箇所が多ければ、こういった費用は削減できます。

 

浴室塗装費

浴室塗装費20万円

浴室塗装費は、文字通り浴室の塗装にかかった費用です。この費用は上の設備費に該当しますが

金額が大きいので、あえてここでは分けています。

 

これはサーモグレイスジャパンという会社に浴室塗装をお願いして、かかった費用です。

 

細かい作業内容に関しては、過去の記事でも紹介しましたが

既存の浴槽のまま、周囲にパネルを貼ってもらい、塗装してもらっています。

 

他にも浴槽を交換して、塗装というパターンもありますが、今回はしませんでした。

大体35万程度かかるとかいう話でした。

 

ただ、浴室をフルリフォームするよりは断然安く

新品のようによみがえるのでコスパがよく、オススメです。

 

壁紙、クッションフロア

白(無地)90m3万円
カラー(無地) 緑:10m, 紺・青:各4m1万円
柄(白レンガ) 12m0.7万円
クッションフロア 20m1.8万円
CF工具・ボンド0.8万円

今回45平米の2DKの壁紙をほぼ交換しました(玄関、トイレ、天井は除く)

それで大体120mくらい使いましたので、リフォームする場合の目安になると思います。

 

1m単価391円なので、比較的安く済んでいると思います。ただ、やはりカラー・柄物は単価が高いですね。。。

 

クッションフロアに関しては、20m購入していますが、実際に使ったのは10m程度だと思います。

というのも、キッチン部分のCFは貼らなかったからです。

 

こういうのは余ってしまうと無駄になってしまうので、買いすぎには注意したいほうがいいですね。

 

その他小物類

その他小物類6.4万円

その他小物類として、6.4万円かかっています。

これには和室に付けたロールスクリーンというカーテンだったり、ペンキなどといったものや

ゴミの処分代などが含まれています(事業の場合、一般ごみでは捨ててはいけないようです)

 

新たに高い工具を買うということはしていないので、高くならないかと思いましたが

意外と高くなっていますね。

 

交通費

交通費1.6万円

交通費は、自宅と物件までの移動費や、買い出し時の交通費になります。

リフォームの工程上、空き日が後半出てきて自宅に帰るという頻度が多くなりました。

そのため、コストがかさんでいます。

 

なので、もっと効率的に作業工程を考えられればと思いました。

宿泊費

宿泊費5万円

この宿泊費は、自宅から毎日物件まで通うよりも

近くのホテルに泊まり、作業をしていったほうが効率的と考え、計17泊しています。

 

1日平均3000円程度なんですね、、、自分がリフォームしている物件よりも

設備が低いホテルに泊まるなんて、なんだか違和感でしかありませんでした。

 

宿泊費というコストはかかっていますが、ほぼ自分でやったので

しょうがないコストになりますね。

 

 

ということで、今回のリフォームの費用は70万円でした。

 

よりスピーディーに作業できるなら、宿泊費は抑えられるでしょうし

家から物件まで近ければ、交通費も抑えられるでしょう。

 

ですが、自分は自分なりにできるだけ、コストを抑えたリフォームができて満足しています。

もちろん、家賃の値上げにも成功した点も含めです。

 

次回は、どうやったらコストを安くできるのか、コツをまとめていきたいと思います。

これは、個人であろうが賃貸であろうが重要なお話になりますので、楽しみにしてくださいね。

 

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