家賃の決め方は”相場”で考えよう!14000円値上げに成功した自分が語る。

家賃の決め方は”相場”で考えよう!14000円値上げに成功した自分が語る。

先日、リフォームに70万円費用が掛かりましたという話をしました。

リフォームを終えて、そのまま不動産業者に賃貸募集の依頼をしたところ

ありがたいことに、入居者があっという間に決まりました。

期間にして、1週間程度でした。

世の中、人口の流入が現在もある東京ですら、不動産も空室率が増えていくだろうと言われているというかどうやら事実、増えているようです。

東京の空室率は3割、「不人気アパート」の盲点 | 不動産 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準 (toyokeizai.net)

これは、日本に住む人の人口が減っていることもありますが、アパートの供給の増加やリモートワーク等による働き方の変化などなど様々な理由があると思います。

そんな中、自分の物件が1週間という早さで決まったというのは、本当に感謝でしかありません。

で、今回の賃貸募集が人生で初めてだったわけですが、

以前の賃貸料よりも+1.4万円で募集をしました
(厳密にはちょっと違いますが、決まったのは+1.4万)

それでもちゃんと決まったのには、それなりの理由があるはずです。

なので、なぜ自分はこの賃料にしたのか、どのように判断したのかなど

という点について解説していきたいと思います。

結論から言えば『自分で調べ、自分で決めること』をオススメします。

どのように賃料を決めたのか

そもそも家賃は、どういったものなのか。

当たり前ですが、特殊な事情がない限り

中古の物件は、新築の物件よりは人気がありませんし(日本特有な考えらしい)

ワンルームよりも広い物件のほうが賃料は高いですし、

駅に遠い物件よりも、駅に近い物件のほうが好まれるor高いのは、ご理解いただけるでしょう。

と同時に、条件がいい物件で家賃が安ければ、すぐ入居者は決まるでしょうし

残念ながら、条件が悪いのに、家賃が高いと空室が続くのは想像しやすいと思います。

とはいえ、条件が悪いから終わりというわけではなく、何かしらの解決方法はあると思います。

簡単な例で言えば、家賃を相場よりも下げたり、きれいにリフォームしたり、

駐車場無料にしたりと、いろいろあるでしょう。

自分にとってマイナスだと思う面は、数多に渡る入居希望者にとってプラスなのかもしれません。

そういうことだって、あり得るでしょう。

そして、入居者が納得いく条件が当てはまれば、その人は入居を決意されるのではと思います。

では、具体的に、自分がどうやって家賃を決めたのかを考えていきます。

1、その地域の相場をみて考える

以前、リフォーム時のコストを安くする方法についてお話ししました。

このときにも、『相場』を知ることは、大切ですということをお話ししています。

これは、リフォーム時のコストだけでなく、家賃に関しても同様のことが言えます。

上述の通り、物件には築年数、広さ、駅からの近さ、設備、周囲の環境、募集条件など

複数のものが入り乱れて、価値や家賃、しいては相場が決まります。

まぁ、ただ一般的な賃貸であれば、部屋を借りる人がみてわかるのは、

主に『家賃』『立地』『部屋がきれい』くらいしかないと思います。

(入居前では、そこまで情報を得られないはずだからです)

となると、同じ『立地』『部屋がきれい』の部屋がどれくらいの家賃で募集がされているのか

これを知ることで、似たような物件の家賃相場がわかるということなのです。

相場の調べ方は、スーモやアットホームで、似たような条件(最寄り駅、駅からの距離、広さ)にし、安い順に並び変え、大体この家賃が多いなぁって感じれば、それが相場です。

実際に見ていくと、今までの家賃と同じレベルは、リフォームしてないなぁ、

リフォームしてても風呂は古いたいぷだなぁ、キッチンが緑!?だなぁ、

トイレバス一緒か。。。って感じ。

そういう雰囲気はつかめると思います。これはあくまであなたの主観でいいと思います。

自分の所有する物件の画像で、具体的な画像で考えていくとこんな感じ

あなたはこれをみて、どう感じるでしょうか。

まぁ、一般的に考えれば、古いなぁっていう感じるのではないでしょうか。

それが、あなたにとっての価値観です。

しかし、この部屋には入居していた人がいますから、これで納得する方もいるということです。

では、続いてこの画像をみてどう感じるでしょうか。

これは、なんだか新品な雰囲気がありますよね。

そんな感じで、ほかの物件と見比べていけばいいのです。

その結果、家賃+1~1.5万円になると、結構きれいだし、

設備も整っているイメージだなぁ。ただ、普通の壁紙使っているなぁ。

逆に、+2万円以上だと、築浅物件が目立つなぁ。

なーんていうのが見えて来ます。

そんな感じで、大体の雰囲気をつかみ、自分の部屋のリフォーム後がどこに属しそうか決めます。

となると、さすがに新築までプラスすることはできなさそうでも、

+1~1.5万円と肩を並べられそうな感じがしました。

ちなみに、これをもとにリフォームの予算を決めるといいと思います。

例えば、今の家賃+1万円で似た新築の物件があるという場合、リフォームで200万円かけて同等の物件にすべきでしょうか。

ぶっちゃけ、そうなるとリフォームで戦うのは厳しいですよね。元を取るのに、18年くらいかかっちゃいます。。。

なので、リフォームはある程度にして、家賃を下げるという戦法もありでしょう。

まぁ、期間に余裕があれば、

最初は高めに設定して、様子見して、後から下げていくのもありだと思います。

2、不動産業者と相談してみる

別の方法で、不動産業者にも家賃の相談をしています。

これはあなたはこの家賃設定!って決められればいいのですが、

やはり初めての賃貸募集というのは不安が残るもの。

正直言って、自分は不安で不安で仕方ありませんでした。いつ決まるかなぁ、早く決まらないかなぁって。

そんなときには、不動産業者にどれくらいの家賃に設定したらいいかというのを

聞いてみるのもいいと思います。

自分も事実聞いて、家賃設定の案として受け止めていました。

まぁ、とはいってもあっちはプロといはいえ、絶対入居者決まるだろうっていうくらいの家賃を言ってくるので

それを鵜呑みにすると、実は家賃設定が低かったってこともあります。

自分の場合は、+0.5万円が限界ですねと言われていましたから

+1.4万円で決まったのは何なんだろうかという話です。

自分的には、不動産業者に聞くのはあくまで参考程度にして、自分でリサーチをして

家賃設定をするのがいいと思います。

それから、内検の状況等を見て家賃を下げるなり、条件を変えるなりしたらいいと思います。

投資はあくまで自己判断!!

自分の家賃の決めた方法をまとめると

1、自分で相場を調べて、判断する

2、不動産業者に聞いて、判断する

でした。

しかし、自分はあくまで1の『自分で相場を調べ、自分で判断する』を強くオススメしたいです。

なんでかというと、不動産投資というのは、あくまで投資なんです。

誰かが嘘ついたからって、いや、お前の判断でしょと一喝されてしまいます。

つまり、一般の消費者とは違う立ち位置にいます。

一般の消費者は、店で購入したものが腐っていれば、お店で交換してもらえます。

しかし、投資家はだーれも守ってくれません。

別の言い方をすれば、一般の消費者はリスクがありません。

しかし、投資家はリスクにさらされます。

だからこそ、入居者がいれば、定期的に収入を上げることができるのです。

となると、誰かがこういったからではなく、

『自分が決めたから』といえるような人間になりたくないですか?

自分はそう言える投資家になりたいものです。