リフォーム70万円かけて、1.4万円の家賃アップに成功、、、って本当に成功なの?

リフォーム70万円かけて、1.4万円の家賃アップに成功、、、って本当に成功なの?

前回、リフォームに70万円かけて、部屋を完成させたという話をしました。

そして、結果として、以前の家賃よりも+1.4万円で募集し、入居者が1週間で決まりました。

つまり、リフォームしたことで、家賃の値上げに成功したと考えられます。

が、しかし、このリフォーム代金は、果たして家賃の値上げに対して妥当な金額だったのでしょうか。

結論から言えば、自分はこのリフォーム代金で、この家賃の値上げというのは大いに成功だと思います。

今回は、なぜ自分がこのリフォーム代金は妥当であったかということについて解説します。

リフォームに対する家賃値上げが妥当なのか判断する3つの考え方

1、たった4年でリフォーム代金が回収できる。

まず1つ目に、リフォーム代金がどれくらいで、回収できるかということが重要だと思います。

今回の場合で言えば、家賃1.4万円の値上げですから、年間に換算すると、約17万円の収入アップになります。

つまり、70万円というリフォーム代金は、たった4年程度で回収できてしまうわけです。

厳密には税金等が関係してきますが、ここでは省略します。

実際に計算すると、『(1.4万円 × 12ヶ月)/ 70万円 = 24%』という、1年間で24%資金が回収できるということがわかります。この数字を不動産用語で、ROI(Return On Investment)といいます。

ROIというのは、いくら投資して、1年間でどのくらいの割合で回収できるかということを示す指標です。そして、ROIが100%を超えていれば、1年間ですでに元は回収できて、あとはプラス収入になっていきます。

別の投資で言えば、株式投資の配当金利回りとほぼ同義と考えるといいと思います。

株式投資をしている人からすれば、このROIが24%というのはかなり驚異的な数字であることがご理解いただけると思います。

また、リフォーム代金が、”4年”で回収できるというのも大いにいいことです。

というのも、一般的に賃貸で住む場合、だいたい1回は契約更新をしてもらえることが予想されます。

実際に、共益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の『日管協短観』の資料を基に見ていきましょう。

この資料はあくまで全国のものですが、首都圏だろうが大きく差はありません。これをみれば、大概の人は2~4年住み続けることがわかります。逆に1回も更新をせずに退去というのは、割合としては少ないほうです。

単身世帯(学生は特に)更新は基本1回程度と考えてもいいですけど、自分のようにファミリータイプの広い物件は1回以上は更新すると考えても、良さそうです。

なので、自分の4年で回収できるというのは、妥当性があると考えてもいいでしょう。

また、4年経過したからといって、今回リフォームした箇所がすべてダメになるとは限りません。例えば、コンロ台やコンロ、洗面台、浴室塗装、エアコンといった部分は、まだまだ使えるものでしょうから、退去したとしても、新たにリフォームする必要性はありません(ただ、ほかの箇所で問題が起こる可能性は大いにあります)

個人的には、このどれくらい短期間で投資資金を回収できるか(ROIが高いか)というのは、とても重要だと思っています。でないと、回収できる前にほかのところを修繕となると本当に資金的につらいと思います。

2、もし売るとなっても、利益が出る。

自分は今の物件はまだ売る気はありません。しかし、もしかしたら急遽売らないといけなくなるかもしれません。

その時にもしっかり利益が出るだろうと予想がつくのは、心に余裕ができるというメリットがあります。

つまり、そのまま賃貸で家賃収入を得るのもよし、売って売却益を得るのもよしという、どっちに転んでも大丈夫ということです。

では、どうして売っても利益が出ると予想ができるというのでしょうか。

これは、収益還元法という方法で考えると、答えが出ます。

収益還元法とは?

収益還元法というのは、不動産投資における『表面利回り』をもとにし、物件の売却価格を決める方法です。

表面利回り・・・”(年間家賃 / 物件価格) × 100%”で求められる、どのくらいの期間で物件価格を、家賃の収入により回収できるかという指標。ただし、あくまで”表面”上の数値で、各種税金や管理費等は含まれないので、1つの目安でしかない。

(例、物件価格1000万円で年間家賃が100万円なら、表面利回りは10%)

この表面利回りというのは、新築ほど家賃が高いので表面利回りも高くなると思うかもしれませんが、物件価格がそれ以上に高いので、新築ほど利回りは低い傾向にあります。と同様に、都心であるほど、物件価格のほうが家賃よりも圧倒的に高いので、利回りは低くなります。

逆に言えば、中古の物件や田舎であるほど、表面利回りは高くなる傾向があります。

まぁ、これはリスクとリターンの関係ととらえればいいでしょう。田舎や築古というリスクを背負う代わりに、リターンが多くなる。どの投資も同様のことがありますよね。そういうことです。

で、この表面利回りというのは、大体、地域や物件の古さにより、相場があります。なので、大体この地域で、この古さなら表面利回り〇%が妥当だよねというものがあるわけです。

たまにこの地域でこの表面利回りは異常に高い!!というのが見つかります。で、その理由が売主の無知なのか、本当に何らかの欠陥があるかは、詳しく聞いて判断ですが、問題なければ買った瞬間利益が生まれるといっても過言ではありません。この表面利回りが周囲の相場よりも高ければ、もしかしてお得物件!?っていうことです。

ちょっと話は長くなりましたが、自分の所有する物件の表面利回り相場から考えれば、リフォーム代金以上に、値上げが可能と推測されるがゆえ、売却しても利益がでる。敷いては、リフォーム代金は妥当な価格だったと思うわけです。

具体的に言えば、自分の地域の同じような古さの物件の表面利回りの相場が、10%だったとします。

仮にリフォーム以前の年間家賃収入が100万円だとすれば、収益還元法を用いると、物件価格は1000万円となります。(100万円 / A)×100% = 10%  ∴ A=1000万円

それをもとに計算すると、今回1.4万円/月(17万円/年)の家賃値上げですから、年間家賃収入が117万円になり、同様に計算すると物件価格は1170万円になることがわかります。

ということは、リフォーム代金70万円かけることで、170万円の物件価格上昇が見込まれる

つまり、売っても十分利益が得られると考えられるという話なわけです。ちなみに、この表面利回りはあくまで例なので、自分の物件の地域の表面利回りの相場ということではありません。

ま、最悪、『物件価格+リフォーム代金』で売れれば、プラマイゼロですから、収入はなくとも、マイナスにはなりませんし。

このように物件価格で考えてみても、今回のリフォームは悪い投資ではなかったなと結論できます。

3、購入時に価格交渉して、その値下げによる分を資金として使っている

この物件において、購入時に自分は価格交渉をしています。

日本で生活していると『交渉』という言葉はあまり多く使わないかもしれませんが、不動産を購入するときにおいてはしょっちゅう聞く or 言うワードです。

自分なんか、いい物件見つけたら、まずは値下げ交渉をしてみる。で、下げてくれればラッキーだし、ダメならそれでもいいというスタンスでいます。

余談ですが、海外旅行をすると、頻繁に交渉は必要になるので、ある意味練習ができます。笑

ま、ということで、この物件では約50万円程度、価格交渉して安く買えています。

となると、リフォーム代金の大方を、購入時に既に相手方に支払ってもらっているといっても過言ではないでしょう。

と同時に、この物件はオーナーチェンジという人が入居している状態で購入しているので、その方の家賃収入もありますから、合計するとリフォーム代金は自分が払った分はないと言えます。

つまり、この考えだと0円で家賃値上げに成功したと考えられます。それなら手出しはないですから、リスクもありません。

結論

今回のリフォーム代金の妥当性の理由

1、たった4年でリフォーム代金を回収できる

2、収益還元法により、物件価格の上昇がリフォーム代金以上に見込める

3、リフォーム代金は、実質、ほかの人から払ってもらっている

以上の3つの点を踏まえ、今回のリフォーム代金70万円を支払うことで、家賃+1.4万円の値上げは成功といえるでしょう。もちろん、もっと自分が効率的に作業できたり、グレードアップできれば、より家賃はあげられたかもしれませんけど、それではキリがありません。

このように、様々な観点から大丈夫そうだと見込めると、安心感が違います。

自分はそういった不安をできるだけ、なくすように、リフォームの予算を決めました。

みなさんもこのように、様々な観点で安心感を得られるように、リフォームの予算を検討してみてはいかがでしょうか。

過去のリフォーム予算の決め方を検討した記事も参照ください。家賃がいくら値上げられるかが、リフォーム予算を決める基準になります。

 

リフォーム代を安くする方法をまとめています。

自分が不動産投資について学んだところはファイナンシャルアカデミーというところです。