【作り方解説】マイソクを作って、あなたの賃貸物件の魅力をアピールしよう!!

前回、入居者募集を不動産仲介業者にお願いする場合、マイソクを作ったほうがいい理由をお話ししました。

入居者募集をお願いするなら、自分でマイソクを作ってみよう!!その3つの理由
これまで、自分が所有する不動産を自身の手でリフォームしたという話をしてきました。 で、今回は、不動産仲介業者に入居者募集をお願いする際には『マイソク』を作っていこう!!という話をしていきたいと思います。 結論から言えば、マイ...

では、今回はじゃあどうやったらマイソクを自分で作れるのかという点について、自分が実際に行った方法をもとに解説していきたいと思います。

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マイソクを自分で作る方法!!

まずは、自分の物件の魅力は何か考える。

1、あなたの地域では、どういった物件が求められるのかニーズを探る。

まず最初にあなたの地域では、どういった人がいるのか把握しましょう。いわゆるニーズを考えるです。

例えば、どういった世帯の人が多いのか、単身者が多いのか、ファミリーが多いのか。それとも、兄弟姉妹で住む人が多いのか、はたまたルームシェアが多いのか。学校(大学)が近くにあるのか。その街は賑やかなのか、それとも閑静なのか。

まぁ、考えればきりがないのでこれくらいにしますが、結論どういったニーズがあるのかということを考えましょう。

例えば、どういった世帯が多いのか、という点に関しては「自分の地域」で検索し、wikipediaで見るとざっくりですが把握できます。どういった人が賃貸を探しているのかという点に関して言えば、学校が複数近くにあれば、学生という単身者が多いと思いますし、実際に不動産仲介業者に聞いてみるというのも1つの方法だと思います。

少なくとも、こういったニーズを考えるということは重要となってきます。

自分の物件の地域は、ファミリーもありますが、学生も多い地域になります。自分は学生の単身が多いかなと思っていましたが、不動産仲介業者はファミリーのほうが多いですね。ということを言っていました。

ただ、業者に聞くのもいいですが、それを鵜呑みにしすぎるのは良くないので、自分でも考えましょう。

2、自分の物件の魅力は何があるのか把握する。

続いて、自分の物件の魅力は何なのかということについて考えます。

この方法に関しては、まずはどういった点が魅力なんだろうかととにかく考え、数を上げることです。

ある本にも、いいアイデアが全然思い浮かばないわ。っていう人に対し

「当たり前だろ、なにもアイデアを書いてないじゃないか。それじゃあ、良いも悪いもわからないよ」と。つまり、良いか悪いかなんて数を上げないと判断しようがないというわけです。

ということで、自分の物件を思い浮かべ、どういった点が魅力なのだろうと考えていきましょう。

自分が実際に考えたものを一部あげておきます。

 
・日当たり(南向き→南、西日)
・角部屋
・リフォーム済
・トイレバス別
・独立洗面台
・3F
・駅近(9min)
・都市ガス
・周囲に店多い
・ゴミ24h捨てられる
・コンビニ(徒歩2分)、ドンキ(徒歩6分)、スギ(徒歩6分)

ついでに、ここが魅力的ではないパターンもあります。

・築古→フルリフォームしていて綺麗、新しい設備、家賃が安い
・畳→和を感じる
・受付がいない→どうでもいい
・駐車場なし→2路線使える、宅配もあるので不便ではない

なぜ、悪いパターンも考えたかというと、結局それはあなたの視点なんです。

だけど、それはほかの人から見れば魅力的に映る可能性があります。例えば、あなたは交通の便がいい都心がベストがと思っている人だとして、入居希望者が静かに暮らしたいと考えているのに、繁華街がベストとは思わないですよね。簡単に言えば、都会が好きなのか、田舎が好きなのかという違いですね。

人間、みな同じ考えではないということを良くよく理解しておきましょう。

で、悪いパターンでは、じゃあ、逆にその魅力的ではないものはどう魅力的に伝えられるかを考えます。

上の例で言えば、自分の物件は築古です。しかし、中はフルリフォームし、設備も新品のものが多いです。となると、ほかの物件と比べれば、むしろきれいかもしれません。しかも、築古ということで、家賃も比較的安めになるので、これは入居者にとって魅力的でしょう。

3、ニーズと魅力をもとに、戦略を考える。

じゃあ、最初に考えた、ニーズと自分の物件の魅力でどういった点が、合致するのか考えていきます。また、同時になにを魅力としてプッシュするのかを考えるといいでしょう。

ただ、合致するといっても、基本的なニーズを抑えるのも1つの方法かなと思います。

だって、基本人間、日当たりのいい物件に住みたいし、交通に便利な物件がいいし、っていうようなことは共通項だからです。だけど、世の中の物件ではすべてがその共通項を満たしているとは限りませんから、これも重要な魅力と考えられます。

自分の物件で言えば、日当たりがいい、3F角部屋、リフォーム済み、トイレバス別、独立洗面台が、自分のターゲットとするファミリー向けに該当するのかなと思います。ただ、これはあくまで想像なんで、確実とは言えませんが、考えることは必須です。

ちなみに、自分はターゲットが若い人でしたので、壁紙をカラフルにしています。若い人はおしゃれな部屋を求めると考えましたし(もちろんほかの人も求めるでしょうけども)、でも、お金がない。。。なので、おしゃれだけど家賃の安い築古の物件がニーズと合致していますね。

まぁ、こう考えていましたが、あとで実際のマイソクを掲載しますが、意外と学生のルームシェア希望もありました。というのも、真ん中にキッチンで、両サイドに各部屋というタイプなので、プライバシー的にもいいという事実が後からわかりました。

実際やってみてわかることも多いので、ずーっと考えるというのはやめてある程度で行きましょう。

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今回はマイソクを作る話ですが、これをもとにリフォームを計画するのは大いにありです。

実際にマイソクを作っていこう!

1、ざっくり既存のマイソクに付箋を貼り付けていく。

一部モザイク処理をしています

これは自分の物件を購入した時のマイソクです。

で、ここでやることは、このマイソクを印刷し、付箋で、家賃はいくら位にしようか、先ほど考えた自分の物件の魅力はどうしようか、などなど情報を書き込んでいきます。

方法は構いませんが、消す部分に白い紙を貼り付け、コピーするのもいいでしょう。

余裕があれば、どういった配置にしようかっていう点も考えてもいいですね。自分は建物外観は入居者にとってどうでもいい(外観のためにお金を払う入居者は、この物件を求めないし、築古なのでメリットはありません)ので、消しました。

2、Photoscapeでマイソクを作っていく。

では、最後に実際にマイソクを作っていきます。これは先ほどの作ったマイソクをもとに考えていきます。

自分は”Photoscape”というパソコンで使える画像編集ソフトで、作りました。これは無料でダウンロードできますので、使ってみてください。まぁ、ここでも編集できればいいので、どんなソフトでも構いません。

ということで、実際に作ったマイソクがこちら。

はい、ということでこんな感じに仕上げました。なんだか実際に町中の不動産仲介業者のところにありそうな雰囲気がありませんか?

上述に考えた自分の物件の魅力をアピールしていますね。ここでは、ほかの物件では見られない、リフォームの美しさ(自分で言うのはあれですが。。。)を前面に出すために、もとのマイソクから建物外観、地図を消しています。

そして、必要事項もしっかり記載することで、不動産仲介業者に説明する必要がないと思います。事実、募集をお願いするときに特段ほかに聞かれた点はありませんでした。しいていうなら、外国人の方は入居可ですか?くらいでしたね。また、下記にオーナーの連絡先を書いておくとわかりやすいですよ。

前のマイソクと比べても、同じ物件?と思われるくらい違いが生まれていると思います。ただ、不動産仲介業者がこのまま掲載するのかわかりませんので、できれば、白黒・カラーでも違いが分かりやすいカラーがいいと思います。

となると、濃淡や白抜き文字といったものを活用するといいのではないでしょうか。

ちなみに、さんざんリフォームしたら家賃が1.4万円値上げに成功した(つまり家賃は8.8万円)と話していますが、このマイソクと違うのは、業者が間違えて共益費別と考え、8.8万円に設定していたんだとか。入居希望者はそれで納得しているということなので、契約を結びましたが

できれば、共益費込みの価格表記でなく、別で記載したほうがいいかもしれませんね。

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まとめ

ということで、今回は実際にマイソクを作っていく手順を解説していきました。

〇ニーズと自身の物件の魅力は何か把握し、それと合致する部分はなにか考える

〇もともとのマイソクに必要事項を記載し、賃貸募集用のマイソクを作っていく

やってみると意外と簡単ですし、過去の記事にも書いたように複数で賃貸募集をする際に、いちいち説明する必要がなくなります。自分のようにここまでこだわる必要はないですが、最低限ざっくり情報をまとめておき、どこをプッシュするのかくらいは書いておきましょう。

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