【元職員が教える】公務員って不動産投資は大丈夫なの??規定を見て考える。

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ここ数年前から副業や投資という言葉をよく聞くようになりました。また、本屋でもそういった運用系の本や雑誌も見かけますね。

これには今年の6月くらいに政府が発表した、年金2000万円足りない問題も1つの原因でしょう。いままでは大きな会社に入り、仕事をするのが正解だった時代でした。

しかしいまはそうではありません。大きな会社だって倒産することもあるようになった世の中なのです。

例えばシャープだってそうですよね。昔は日本の製品がいいなんてことも言われていましたが、ほかの国の製品もクオリティを上げてきて優位性がなくなった気がします。

で、そうなると今後はどうやって生きていけばいいのかという話ですが、”自分で稼ぐ”というのが今後の稼ぎ方になっていくと思います。

稼ぐといっても、自分の好きなことを活かし稼ぐ方法もあるでしょう。YouTuberだって好きなことを仕事にしている。ま、副業にはいろいろあります。ほかにも投資というのも1つの稼ぎ方でしょう。株が好きなら株式投資、不動産が好きなら不動産投資、仮想通貨に強いならそういうのも1つの稼ぎ方になります。

 

別に、この流れに乗る乗らないは自由ですが、古い会社に依存していれば生きていける時代はオワコンだと思いますよ。

では、先日公務員を退職した自分がやっていた副業の1つとして、不動産投資をしていました。公務員というと副業はできない印象だし、投資もしている人がいない印象。というかそういった話はしないようにしている。。。

ただ、調べて分かったのは別に不動産投資をするのは規定上問題ないという話。だから、自分は不動産投資を始めたんですね。

では、あくまで自分の会社の規定についてまとめていきましょう。

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公務員は不動産投資してもいいの?

今回の規定はあくまで自分の会社の話です。多分ほかの会社ごとに規定があるのでしょう、それをしっかり見てもらうのが答えになりますが、公務員の規定は大体こんな感じで同じだと思います。

あくまで、自分が勤務していた地方公務員での情報をもとにした解釈になります。詳細は自身で調べてください。

不動産投資の稼ぎ方について

不動産投資は、自分が所有するアパートやマンションの1室をほかの人に貸して、その家賃を受け取るというものになります。その受け取った家賃からローンの返済や管理費、税金を払い、収益が確定するというものです。

簡単にまとめれば下記の通り。

1、物件を人に貸す ⇒ 2、家賃を受け取る ⇒ 3、各種支払い ⇒ 4、利益 ⇒ 5、退去

(退去まで1~4の繰り返し)

 

この投資のメリットしては、安定して家賃が入るということ。これは自分が引っ越した時に考えてみましょう。引越しして相当な事情がない限り、数か月で退去ってことはしないはずです。2年くらい住むと思います。また、家族であれば子供の学区を変えないためにながーく住んでくれるひともいます。

 

事実、このようなデータがあります。

共益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の『日管協短観』の資料より

この資料はあくまで全国のものですが、首都圏だろうが大きく差はありません。これをみれば、大概の人は2~4年住み続けることがわかります。逆に1回も更新をせずに退去というのは、割合としては少ないほうです。

 

また、不動産投資は景気がよかろうが悪かろうが安定して収益が出ます。景気が悪いと皆贅沢を控えるでしょう。

しかし、家賃を控える人もいるでしょうがあまり多くないでしょう。また、不景気だからといって家賃を下げたり、景気がいいからといって家賃を急に上げたりすることないです。

ほかにも、安定しているので株やFXのようにチャートを見たりする必要性はなく、口座に毎月入金されるかという作業をするのみということもあるのです。

事実、毎月入居者が決まってから、何もしていません。

公務員は5棟10室、年間賃料収入500万円までならOK!

では、公務員の不動産投資に関する規定についてみていきましょう。自分が調べた内容の抜粋になります。

A、不動産又は駐車場の賃貸にあっては次のいずれかに該当するときは、自営にあたるものとして取り扱う。

 ・独立家屋の賃貸については、数が5棟以上であること。

 ・独立家屋以外の建物の賃貸については、独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

 ・賃貸にかかわる賃貸料収入額が年額500万円以上である場合。

B、職務の遂行に支障が生じないことが明らかな場合

以上が不動産投資に関する規定の抜粋になります。なんともお堅い文章感。。。

自分は地方公務員でしたが、国家公務員のルールとなる人事院規則というものの中にも同じ内容が記載されています。となると、地方公務員も国家公務員も上記のルールになると考えられます。

人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について (jinji.go.jp)

 

基本的には公務員はほかに営利を目的とし、私企業を営むのを良しとはしていません。ですが、親からの相続であったりなどいろいろな事情があります。その場合、手放せよ!ってことはさすがに言えません。なので、ある程度は認められているのです。

だから、全くダメだ!なんてことは言えないのですね。。。

Aに関して、よりかみ砕いて解説。

まず、Aに関してみていくと”自営”という言葉がありますが、営利を求めた活動や私企業を営むことを意味します。簡単に言えば金稼ぎのため働くといえばいいでしょう。

なので、Aの条件に関してはここの条件が当てはまらなれば”自営”とは言わないよということを意味するのです。

 

次に独立家屋は、一軒家、アパート、マンションなどの建物を意味します。一軒家も1つ、2つと数えますし、複数部屋があっても建物ごとに1つ、2つと数えます。

つまり、所有する建物が5つ以上別々にあるならそれは”自営”だね。ってこと。逆に4つまでなら”自営じゃないね”っていうことなのです。

 

独立家屋以外の建物の賃貸は、10室以上であること。これは簡単ですね。部屋が10室ある建物なら”営利”になるんだよってこと。つまり、9部屋のアパートを1棟持っているのはOKとなるということ。

ここで注意したいのが、マンション1室を各々別々に5部屋所有したとします。となると、下の10室以下に関してはOKですが、上の5棟という部分に関しては、引っ掛かるということになります。結果、アウトということですね。

まとめれば下記の通り。

・マンションなどの建物は、合計4棟まで

・部屋の数は、合計で9室まで

 

ほかにも、賃貸料収入の額が500万円以上の場合とありますが、これは単純に『家賃×12か月』です。500万円というと単純に12か月で割れば、月40万円くらいの家賃収入が限界になります。これは実際の収入じゃなくて、見込みで計算です。

 

具体的に考えてみれば、マンションを1棟購入して8室あり、その家賃収入が年額500万円以上なら”営利”となる。

アパートを3つ持っていて、部屋の数が9部屋、家賃収入が500万円未満なら”非営利”ということになります。

 

Bに関しては、とにかく管理を外部に委託すること!

Bについては、不動産業者(自分以外の人)にまかせっきりならいいですよーってことです。

自分でマンションの管理(掃除を含め)をしたり、集客をしたりというのは、職務の遂行を邪魔するよねってことなのです。公務員は都民のため仕事に集中することが義務になっているようですね。

ですが、家族にお願いしてそういった業務を、給与を挙げたりすることはOKになります。こういう場合に青色申告を活用するといいですね。

 

実際に、規則に関する問い合わせをしてみた。

自分が不動産投資を始めようとするときに、その規則を管理するところに連絡をしました。上記で話した規定はこう書いてあるので別に1室買うくらいなら問題ないですよね?って。

 

そのお答えは、確かに規則上は問題ありません。しかし、上司に相談し・・・・

という回答をもらいました。

 

ま、どうでもいいですね、なんで規則上はオッケーだけども、いちいち上司に相談したりしなきゃいけないんだって。

 

公務員はなんか問題が起こることに関して敏感で、回避したいので、できるだけ管理しようとしてくるのです。

自分の職場なんて、所有している車・貯金・借金など完全にプライバシーな部分も半年に一回聞いてきますからね。しかも、半年に1回人事異動で上司が変わる中、なんで、ほかの人に貯金額言わないといけないんですか?って話です。

下手にいい金額持っていると知られてトラブルに巻き込まれたらどうするんでしょうか、自分はいつも低く言いましたけどね。

事実、ほかの人(貯金の額は知らない)が経験したことですが、上司からパワハラと部下にお金を借りて返さないということをされていたという事件もありました。

 

こういった会社は自分的にくそだと思ったので、気にせず不動産投資をはじめ、資産形成を始めたわけです。別にその時からやめてもいいやーって思っていましたしね。それくらいの気持ちで資産形成したほうがいいですし、それくらいのスタンスで仕事していたほうが気楽です。笑

 

個人的に不動産投資の勉強は、不動産投資するにかかわらずすべきだと思います。勉強することで、大家への交渉など弱みを握れたり、家賃相場というものを理解できるようになったり、マイホームにも交渉することができるようになりますので、勉強しないと損なレベルです。

 

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また、どこで不動産投資を学んだらいいの?ちょっと興味持ったけど、お金がかかるのは、、、という方に自分が学んで、不動産を購入できた『ファイナンシャルアカデミー』というところで、勉強してみるといいでしょう。

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